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完成前に入居率100%へ!賃貸管理の視点で建てる物件とは?

賃貸管理コラムVol.2

賃貸物件の経営においては、空室を作らないことはとても重要なことです。
特に新築の賃貸物件であれば、スタートから入居率を高めておきたいものです。
完成前に入居率100%を実現した弊社の物件を例に挙げて、賃貸管理の視点で建てるべき物件について解説します。


今回ご紹介する賃貸物件の概要

  • 所在地:千葉県松戸市
  • 主な間取り:2LDK
  • アクセス:徒歩約5分

今回ご紹介する賃貸物件のオーナー様とは賃貸管理を通じて30年以上ものお付き合いとなります。
そのお客さまから相続税対策の一環として、手持ちの土地に何か物件を建てようかというお話をいただき、土地活用のご提案をさせていただきました。


全ての工程を一貫してプランニング

今回の賃貸物件においては、設計・建築をはじめ、内装・入居者募集・賃貸管理までの全てを太陽ハウスに任せてくださいました。
実は大手ハウスメーカーからも賃貸物件建築の提案があったとのことですが、「オーナー様の抱えるあらゆるリスクを考慮した賃貸視点のプラン」と「当社の運用管理の実績」により、当社の提案を採用していただけました。
結果として竣工前にはすでに満室となり、入居率100%でのスタートが実現しました。


入居率100%を実現した賃貸管理の専門家の視点

入居物件を探している方のハートをキャッチする物件は、見せるべきところを見せて「ここに住みたい!」と感じていただける物件です。
入居者の声を知っている「賃貸管理の専門家」としての視点・経験を持ちつつ、全ての工程をお任せいただいたことで、「住む人=ユーザーの声」を物件に組み入れられたことが重要でした。


Point1.高級感のある内装で統一

床や壁はホワイト、建具を黒茶系でまとめ、全体的に大人な高級感のある内装で統一しました。
また、ドアやサッシなどの建具・照明器具は部屋の印象を左右するようなポイントであり、一般的な賃貸物件よりもワンランク上の高級感のある建具をセレクトし、マンションレベルの品質を実現しました。
物件を決める大きなポイントである水まわりには、戸建て住宅に匹敵するデザイン性、使いやすさ、機能性を採用しています。


Point2.人気のある設備を揃える

若い世代に人気のカウンターキッチンや3口ガスコンロ、追い炊き機能付きのユニットバス、家具を買い替える必要がないくらいに豊富な収納スペースを用意するなど、人気のある設備を備えました。


Point3.松戸エリアに少ない2LDKに絞る

間取りにも入居者視点を取り入れ、2LDKに絞ったプランにいたしました。
松戸エリアは夫婦二人世帯のニーズが高いにも関わらず、物件数が少なかったため他の物件との差別化にもなり、「間取りで入居を決めた」というご夫婦も多かったです。


オーナー様も納得の「現実的な収支計画」

賃貸管理の専門家という視点でのプランニングと同時に、オーナー様が納得してくださったのが、リスクを踏まえた現実的で緻密な収支計画です。
一般に建築会社やハウスメーカーがご提案する場合が、オーナー様が将来に渡り背負う可能性のあるリスクを省いた楽観的なプランを提案することが少なくありません。
しかし、弊社ではマイナス面やリスクにもしっかりと着目し、20年~30年先のリスクをカバーするプランを提案いたします。


太陽ハウスの収支プラン例

  • 内装や設備の単体コストは高かったが、建設・設計を自社で一貫して行うことで費用を抑え、相場よりも抑えた家賃を設定。新築時はもちろん、将来的にも入居者募集が容易に
  • 経年による家賃値下がりを毎年一定分見込む
  • 2年ごとに転移する予測割合を収支計画に組み込む
  • 10年サイクルで予測される大規模修繕費など、また月々のランニングコスト(維持管理費など)を盛り込んだ
  • 現実的なリスク予測と、建築コストの圧縮により、オーナー様に満足いただける余剰金が計画上で確保できた

あらゆるリスクを加味した長期的な計画が必要不可欠

賃貸物件の経営においては、何十年先までのトータルの収支を考慮する必要があります。
リスクを考えることは心情的には良いものではありませんが、オーナー様の賃貸物件が収益を上がらずに一番困るのはオーナー様に他なりません。
だからこそあらゆるリスクを加味し、現実的な視点に基づいた長期的な計画が必要不可欠です。
太陽ハウスは1980年に松戸で創業して以来、39年もの間、地元のお客様にご愛顧いただき、今があります。
賃貸管理だけでなく、不動産・建築と幅広く事業を展開しておりますので、お気軽にご相談くださいませ。








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