実例から学ぶ家賃保証会社の必要性

賃貸住宅を経営されているオーナー様を悩ませる大きな問題の一つに、家賃の滞納があります。
しかし、近年は家賃保証会社を利用することが増えてきており、入居者が滞納した家賃の回収に悩むことも減ってきました。今回は、家賃保証会社を利用せずに家賃滞納を解決したケースを取り上げることでその必要性についてご紹介します。

[目次]
家賃保証会社とは？
家賃保証会社を使わない事例のご紹介
事例概要
太陽ハウスの行った対応
かかった費用は・・・？
今回のケースでのポイント
物件のその後・・・
家賃保証会社は利用した方がよい
家賃滞納が生じた際に気をつけること

家賃保証会社とは？

家賃保証会社とは、賃貸保証会社とも言いますが、入居者が家賃を滞納した場合に、入居者に代わって家賃を立て替えてくれるサービスを提供している会社です。
賃貸保証会社を利用するには、家賃に応じた保証料（保証委託料）を支払う必要がありますが、家賃滞納による費用的な損害、解決に向けての対応による労力・手間などのリスクを回避することができます。

また、家賃保証会社を利用するかはオーナー様側で決めることができる（基本的に、入居者側で利用するかを選ぶことができない）のもメリットです。他にも連帯保証人を立てることが難しい人でも部屋を借りやすくなるなど、双方にとってのメリットもあります。

家賃保証会社を使わない事例のご紹介

それでは本題である、家賃保証会社を利用せずに家賃滞納を解決した事例をご紹介します。当時は家賃保証会社の利用が今ほど普及していない状況でした。

事例概要

間取り：3LDK
家族構成：6人家族
家賃・共益費：10万円弱
滞納額：約130万円

入居当時は毎月きちんと支払っていたが、次第に支払いが滞るようになりました。

太陽ハウスの行った対応

① 交渉・督促: 当社に呼び出し、家賃を支払うように督促。当初は応じていましたが、次第に連絡が取れなくなりました。
② 弁護士に依頼: 誠意が見られないため、明け渡しを請求する対応に方向転換します。当社の顧問弁護士に依頼しました。
③ 内容証明: 2週間以内に滞納している家賃を全額支払わない場合は契約解除になる旨の内容証明を弁護士より発送。
④ 契約解除: 支払いがなかったため、契約は自動的に解除。この時点で滞納者が部屋を不法占拠していることに。当社と弁護士で明け渡し訴訟を起こす準備に入る。
⑤ 明け渡し訴訟・判決・催告: 滞納者が裁判所の呼び出しに応じず、欠席裁判に。2ヶ月後に明け渡し命令の判決が出ました。
⑥ 明け渡し: 明け渡し日に滞納者が荷物を片付けることを理由に明け渡し期日の延期を主張。室内には家具やごみ類がそのまま残されていた。主張は受け入れず、ゴミなども含んだ一切の荷物の所有権を放棄させ、明け渡しを完了。

かかった費用は・・・？

今回の対応でかかった費用は、合計61万5,000円でした。費用内訳は下記の通りです。

費用内訳

内容証明の発行：15,000円
着手金：200,000円
解決金：200,000円
荷物・ゴミの撤去：200,000円
合計：615,000円

「え、そんなに？」と思われるかもしれませんが、これは一般的なケースの約半額程度です。今回のケースで費用を抑えられたのには、大きく3つのポイントがありました。

今回のケースでのポイント

POINT1．明け渡しの請求を決断: 明け渡し断行日までの期間、「家賃を支払うので部屋に住まわせてほしい」という申し出がありましたが、将来的にも家賃を支払う可能性は低いと判断し、明け渡し請求へ踏み切りました。
POINT2．執行官の立ち合いを省略: 今回のケースでは、滞納者から明け渡しの了解を取ったことで執行官の立ち合いを省略することができたため、費用や時間を抑えることができました。
POINT3．強制執行を回避: 滞納者からの明け渡し日延期の主張を受け入れず、所有権放棄を説得いたしました。もしも、その時に延期を受け入れていたら、滞納者と連絡が取れなくなり、荷物の移動料や保管料、執行官の立ち合い費用など数十万単位の追加費用が予測されました。

物件のその後・・・

今回のケースとなった物件では、明け渡し直後はゴミ屋敷のような室内で汚れも目立ち、暗く不潔な印象が漂っていました。そこで家具やゴミなどを一斉撤去し、リフォームを行いました。
間取りの変更や対面キッチン、追い炊き付き給湯器の設置など、トレンドや人気設備を反映し、入居者に選んでもらえる明るく機能的で快適な部屋へと生まれ変わりました。

家賃保証会社は利用した方がよい

今回は明け渡し請求を行った事例をご紹介しましたが、多大な労力と金銭的な損害が大きいことがお分かりいただけたと思います。それに加えて、家賃滞納者に支払いできる能力・姿勢がなければ、滞納した家賃を回収することも困難です。

家賃保証会社を利用する際の費用は入居者が入居時に支払うため、オーナー様の持ち出し分は発生せず、家賃滞納による様々な損害を被るリスクを大きく軽減することができます。最近では家賃保証会社の利用を義務付ける賃貸物件も多く、それが世間（入居者側）にも浸透してきているため、その流れに倣うことをおすすめします。

家賃滞納が生じた際に気をつけること

最後に余談となりますが、家賃滞納が生じた際にオーナー様が気をつけることがあります。それは「自力救済の方法を選ばない」ということです。

家賃滞納は、解決までの期間が長ければ長いほど、オーナー様にとっては損害が大きくなります。滞納額が増えれば回収率が悪くなるというデータもあるようで、いち早く確実な手を打つことが必要です。しかし、対応を焦り、オーナー様ご自身で鍵を変えてしまったり、合鍵で中に入り勝手に荷物を処分するといった行為は住居侵入の罪に問われたり、損害賠償請求を起こされたりすることもあり、大変危険です。

家賃滞納への対応は、滞納者の姿勢や物件の状況によって千差万別です。どのような対応策を選ぶかによって時間がコストが大きく変わってきます。
家賃滞納でお困りの方、また家賃滞納に限らず、賃貸物件の管理や空室でお悩みの方も太陽ハウスへお気軽にご相談ください。